Однако уже сейчас наступает то время, когда наиболее прогрессивные создатели коммерческих объектов осознают необходимость профессионального управления. На конференциях по недвижимости часто можно услышать сетования того или иного девелопера на то, что на рынке не хватает профессиональных управляющих компаний. Такие заявления можно расценивать как положительные сигналы — значит, спрос растет. Девелоперы пытаются привлечь профессиональных управляющих в свои здания, но наталкиваются на массу проблем.
Олег Плановой, генеральный директор компании Property Management Company (управляет торговыми центрами “Глобал Сити” и “Калужский”), выделяет как минимум четыре очевидные причины, по которым сектор управляющих компаний (УК) развивается в Москве и в России в целом медленно. Это недостаточное количество компаний, предлагающих такие услуги, низкое качество оказываемых услуг по управлению, неготовность большинства собственников доверять объект в управление кому-либо и недостаток правильной информации о сфере УК на рынке.
Елена Саратова, директор департамента управления недвижимостью компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Noble Gibbons), считает что отсутствие у многих участников рынка представления о профессиональном управлении действительно мешает ему развиваться.
В зарубежной практике управления существует несколько отраслей. По мнению Елены Саратовой, главное — понять раз и навсегда принципиальное различие между двумя сферами. Во-первых, существуют службы, занимающиеся непосредственно эксплуатацией самого здания (уборка, ремонт и проч.) — и ничем более. И, во-вторых, есть компании, управляющие действующим объектом недвижимости как бизнесом, который должен приносить доход.
В мире в понятие профессионального управления объектом недвижимости вкладывается и управление активами, и контроль финансовых потоков. Предполагается, что клиент УК, инвестировавший в то или иное здание, хочет оптимизировать доход от работы этого здания (действующего торгцентра, или бизнес-центра, или отеля) и поручает эту задачу профессионалу-управленцу. Здание передается на баланс УК, и менеджеры распоряжаются им от и до.
По данным экспертов property managеment, управление активами включает стратегию долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости, финансовый менеджмент и рефинансирование, оценку и прогнозирование, позиционирование на рынке, оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование. В перечень услуг УК входит также управление финансовыми потоками, контроль дисциплины внутри здания и отношений между арендаторами, сотрудниками и пользователями, все виды работы с арендаторами, включая их подбор и создание для них комфортных условий, заключение с ними договоров аренды и наблюдение за выполнением условий договоров. Сюда же входит такая обязанность управленцев, как анализ рынка недвижимости и постоянное наблюдение за рыночной ситуацией, что помогает добиваться максимальной прибыли от объекта.
И наконец, эксплуатация объекта включает такие функции, как создание бюджета эксплуатационных расходов, обслуживание инженерных и технических систем здания, а также его конструктивных элементов, комплексную уборку, благоустройство прилегающей территории, разработку программы страхования, оценку рисков, юридическую поддержку, создание служб диспетчеров, ресепшена, питания, автостоянки.
Как правило, команда управляющей компании полного цикла состоит из нескольких менеджеров, которые продумывают все стратегии. Остальные службы они нанимают как подрядчиков.
Бывает также, что девелоперы приглашают УК к сотрудничеству уже на этапе проектирования, чтобы учесть все моменты управления заранее, говорит Олег Плановой. На российском рынке советы во время проектирования пока чаще дают консалтинговые компании, иногда в состав таких компаний входят отделы по управлению недвижимостью.
Зачинателями рынка управляющих в Москве стали зарубежные операторы, которые пришли в начале 1990-х гг. в столицу со своим багажом практики. Сейчас у них в управлении сотни тысяч квадратных метров. Они начинали с менеджмента собственных объектов, которые строили здесь. Вслед за ними стали появляться УК, организованные московскими игроками.
Более подробно про услуги
агентства
Вам расскажут наши специалисты по телефону: |
