Другой способ купить офис в долг – лизинг недвижимости. Основное отличие от ипотеки заключается в том, что собственником объекта до полной выплаты остается кредитор (лизинговая компания). При этом заемщик получает право бесплатно владеть и пользоваться площадями (арендная плата включена в лизинговые платежи). Существенный плюс этой схемы – наличие внятных законов, что делает сделку простой и удобной.
Она основывается на договоре лизинга между покупателем и лизинговой компанией, а также договоре купли-продажи между компанией и продавцом недвижимости. Кроме того, в отличие от кредитных лизинговые платежи можно отнести на себестоимость продукции/услуг, что позволяет сэкономить на налоге на прибыль. Также лизингополучатель экономит на налоге на имущество и НДС. Но есть и минусы. Если лизингодатель вдруг обанкротится, его имущество (в том числе и ваша недвижимость) может отойти за долги третьим лицам.
Почти все лизинговые компании используют заемные средства, поэтому требования к лизингополучителю не сильно отличаются от требований к ипотечному заемщику. Необходимо заполнить заявку и приложить к ней учредительные и финансовые документы компании за последний год, а также описание искомого объекта. Это должно быть нежилое помещение (лизинг жилья в России не практикуется), продаваемое «по-белому» (в договоре указана полная стоимость), не обремененное залогом, пригодное к эксплуатации и, главное, ликвидное. Как правило, ограничена минимальная цена: от $20-30 тыс., а в некоторых компаниях вообще от $100 тыс. Как и в ипотеке, необходим первоначальный взнос – от 20-30%. Срок договора невелик — до 5-7 лет. Удорожание предмета лизинга – 7-13% в зависимости от финансового состояния клиента, размера авансового взноса и стоимости недвижимости.
Требования к лизингополучателю такие же, как и к ипотечному заемщику: стабильный бизнес от полугода, отсутствие задолженностей, положительная доходность. Дополнительных трат много: обязательное страхование объекта (1% ежегодно), оплата консалтинговых услуг (2-5% единоразово), оценка объекта, оформление всех документов.
Все эти расходы включаются в лизинговые платежи и равномерно распределяются на весь срок договора. График платежей может быть традиционным (равные суммы каждый месяц) либо индивидуальным (ежеквартальные, неравномерные платежи (с учетом сезонности бизнеса) и т.д.). Есть и неизбежные штрафы за просрочку. «Официальная» процентная ставка для лизинга недвижимости ниже, чем для других товаров (оборудование, транспорт), но с учетом дополнительных платежей и малого срока переплата получается очень существенная.
Договор лизинга (как и все сделки с недвижимостью) подлежит государственной регистрации в управлении регистрационной службы (ФРС РФ). Проблема в том, что, согласно законодательству, эта регистрация должна пройти раньше, чем заключение договора купли-продажи.
Возникает парадоксальная ситуация: еще до покупки нужного вам помещения лизинговой компанией вы должны подписать с ней договор и зарегистрировать его. Затем вы перечисляете лизингодателю аванс (первоначальный взнос), а она уже полностью рассчитывается с продавцом, проводит сделку и становится новым собственником офиса, склада или магазина. С этого момента начисляются проценты по договору лизинга. Однако платить деньги вы начнете лишь тогда, когда лизингодатель зарегистрирует свое право собственности в ФРС, застрахует объект (иногда эта обязанности возлагается на лизингополучателя) и подпишет акт о передаче помещения в ваше пользование. Далее вы как бы арендуете недвижимость, выплачивая ее стоимость, а по окончании всех выплат подписываете с лизинговой компанией новый акт — о передаче объекта в вашу собственность. Последний штрих – регистрация права собственности в ФРС.
Узнать
подробнее
Более подробно про услуги
агентства Вам расскажут наши специалисты по телефону:
