Более сложная ситуация складывается с определением рыночных цен на земельные участки, принадлежащие предприятиям. Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлена цена земли в поселениях, т.е. выкупная цена земли.
Вопросы оценки рыночной стоимости земельных участков под промышленными, транспортными и другими предприятиями являются особой темой, выходящей за рамки настоящей статьи, и будут являться предметом особого рассмотрения. Рынок земли под промышленными предприятиями находится в стадии формирования, что очень осложняет расчеты рыночной цены. Тем не менее, определенный опыт уже накоплен, и первые прецеденты залога земель под промышленными предприятиями уже имеются.
Особое внимание следует уделить пункту кредитного договора, касающегося вопросов страхования предмета залога. Законом «Об ипотеке» определяется уровень страхования для предприятий на уровне не менее 80% стоимости предмета залога. Между тем, на практике страхованием охвачены все объекты недвижимости, кроме земельных участков. Практики страхования земельных участков нет вообще, что с теоретической точки зрения неверно. Достаточно представить себе гипотетический случай залога земельного участка под Киевом за месяц до Чернобыльской аварии; подобные примеры можно найти и в России.
Западный опыт показывает, что при залоге фермерских земельных участков обязательно страхуется сам земельный участок примерно на 70% величины выделяемого кредита. Думается, что и в российском законодательстве и в практике банков, страхование надо вести по всем предметам залога.
Есть особенности и в практике реализации пункта кредитного договора, касающегося подтверждения отсутствия задолженности по уплате налога на имущество. Величина этого налога для городской квартирной недвижимости зависит от нормативной стоимости жилья и зачастую составляет абсолютно незначительные суммы (около 50 руб. в год за 100м2 квартиру в кирпичном «сталинском» доме). Земельный налог для физических лиц по земельному участку садоводства и огородничества также незначителен в связи с небольшими площадями таких участков (4-6 соток).
Для дачных участков и участков под индивидуальное жилищное строительство земельный налог для физических лиц может быть весьма существенным (по сравнению со средними доходами населения), особенно при превышении площади земельного участка 20 соток – свыше 20 тыс. рублей в год. Это связано с особенностями формирования этого налога (в зависимости от размера платы за землю и коэффициентов, принимаемых в субъектах Федерации и местных муниципальных администрациях, особенно за нормативные и сверхнормативные площади земельных участков).
Также практика залога показывает особенности реализации пункта закон «Об ипотеке» в вопросе о сервитутах. Как правило, банки не реализуют в договорах этот пункт закона и вообще обходят вопрос о сервитутах. В мировой практике работы вопрос о сервитутах внесен в любой кредитный договор о залоге земельного участка.
Вопрос это становится все более и более актуальным по мере развития инфраструктуры земельных участков, отведенных для садоводства, огородничества, дачного и жилищного индивидуального строительства. Электрификация, проведение магистральных газопроводов и зимних водопроводов кардинально меняет качество загородной недвижимости, повышает ее стоимость и приближает к европейскому уровню загородного жилья; с другой стороны, все вышеперечисленные изменения существенно ограничивает свободу новых застройщиков (над магистральными газопроводами и водопроводами запрещено строительство).
Поэтому с точки зрения банковской практики целесообразно обязательно учитывать в договорах залога объекта пользования третьих лиц – сервитуты – и прописать обязательность их сохранности для залогодателя, иначе возможны случаи, хорошо известные из практики эксплуатации городской квартирной недвижимости, когда хозяева приватизированных квартир недрогнувшей рукой вырубали вентиляционные каналы, перекрывая их ниже- и вышерасположенным квартирам. Для земельных участков под промышленными и иными предприятиями вопрос о сервитутах является одним из центральных.
Наконец, особое значение имеет ключевой пункт кредитного договора - вопрос о размере кредита, сроке его предоставления, порядке возврата и процентах. Здесь банковская практика также показывает отличие залога земли от других объектов недвижимости. Если ипотечное кредитование под жилье на сегодняшний день определяет срок предоставления кредита 10 годами, а в западной практике с 10 лет только начинается долгосрочный кредит, то по земле, принадлежащей физическим лицам срок кредитования, как правило, ниже 10 лет.
Между тем, именно для залога земли логично было бы предоставить наиболее долгосрочные кредиты - земля, в отличие от других видов недвижимости не имеет износа, это самовозрастающая стоимость. Проценты по кредиту определяются конкретной ситуацией, меняющейся из года в год; так в 1994 –1995 гг. льготными процентами считались 100 % годовых, а максимальным сроком кредитования был 1 год. Сегодня кредиты предоставляются под 14-15 % годовых в валюте или под 20-22 % в рублях. При стабильном развитии экономики и снижении темпов инфляции можно уверенно прогнозировать снижение процентных ставок и увеличение срока предоставления кредита.
Будущее долгосрочного кредитования полностью принадлежит залогу недвижимости и, прежде всего, основному продукту недвижимости - земле.
Более подробно про услуги
агентства
Вам расскажут наши специалисты по телефону: |
