Залог земли имеет ряд особенностей по сравнению с другими объектами недвижимости. Для выявления этих особенностей необходимо проанализировать несколько важных статей кредитного договора (в некоторых банках отдельно заключается кредитный договор и договор залога).
В соответствии с законом «Об ипотеке» в первом пункте определяется предмет залога с указанием его адреса. Практика показывает, что именно на стадии определения предмета залога кредитные отделы банков проверяют все правоустанавливающие документы, включая регистрационное свидетельства собственности на землю, здания и сооружения, находящиеся на этой земле - в соответствии с новым Земельным Кодексом РФ здания и сооружения следуют судьбе земельных участков. Как правило, разрыв в правах на землю и здания и сооружения, препятствует заключению договора залога – если, допустим, здания и сооружения приватизированы, а земля находится в аренде. Банки предпочитают принимать в залог имущество, находящееся в частной собственности как единый объект недвижимости, что обеспечивает лучшие юридические условия в случае наложения взыскания на заложенное имущество.
Вторым пунктом кредитного договора является определение стоимости предмета залога, которая должна быть рыночной, но не ниже нормативной. Новым Земельным Кодексом (ст.66) определено, что «рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным Законом об оценочной деятельности».
Определение рыночной стоимости земельного участка является сложной проблемой, которая для различных категорий земель определяется по-разному. Наиболее просто решается вопрос с определением рыночной цены земельных участков, отведенных для садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства, по которым реальная рыночная цена определяется экспертами, прежде всего риэлтерами. Здесь рыночная цена сложилась в течение всех последних лет постсоциалистического развития страны, также как сложился рынок квартирной недвижимости в городах.
Следует отметить, что фиксированная цена на земельные участки при оформлении сделок залога принципиально отличается от цены, фиксированной в договорах сделок купли-продажи. При сделках купли-продажи в 90 % случаев на вторичном рынке недвижимости (по данным экспертных оценок) в договорах фигурирует нормативная цена, которая существенно ниже рыночной. Это связано с попытками скрыть реальные размеры сумм, передаваемых покупателем продавцу, желанием платить меньшую пошлину. Возможность занижения реальных сумм сделок обеспечивается наличным денежным оборотом.
При совершении сделок залога всегда фиксируется реальная рыночная цена, т.к. получатель кредита заинтересован в получении возможно большей суммы. Мировая практика показывает, что величина кредита не превышает 70% рыночной цены предмета залога, что связано со значительными колебаниями цены на недвижимость при малейших кризисных ситуациях в экономике.
В нашей стране первое падение цен на недвижимость произошло в 1998-99 годах как следствие кризиса в экономике. Подъем цен за последние годы уже превысил докризисный уровень. Практика российских банков показывает, что при кредитовании под залог земельного участка, величина выдаваемого кредита определяется договором между банком и залогодателем. Необходимо отметить, что рынок земли сельхозназначения в Московской области не подвергся значительным колебаниям в отличие от рынка городских квартир.
Более подробно про услуги
агентства
Вам расскажут наши специалисты по телефону: |
