Ипотека является основным двигателем прогресса, так как под залог недвижимости предоставляются долгосрочные кредиты, использующиеся на развитие производства.
В нашей стране ипотека была широко развита в дореволюционной России. В постсоциалистические времена она возобновилась в 90-е годы. Началом правового регулирования ипотеки можно считать закон «О залоге» 1992 г. Залог земельных участков регулируется законом «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. Как уже не раз указывалось в печати, закон этот внутренне противоречив, а также противоречит Конституции Российской Федерации. Внутреннее противоречие этого закона заключается в том, что, с одной стороны, он четко определяет предмет залога - земельный участок, находящийся в частной собственности или аренде и хозяйственном ведении (с согласия собственника).
С другой стороны, он запрещает залог земельных участков сельхозназначения, в том числе, находящихся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств и ЛПХ. Таким образом, если руководствоваться первой частью закона «Об ипотеке», земельные участки, находящиеся в частной собственности, должны быть основным предметом залога. Однако статья 63 Закона исключает использование залога в сельском хозяйстве. Такое запрещение не находится в пределах полномочий подобного закона и противоречит ст. 36 Конституции РФ, которая определяет «1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. 2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не несет ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. 3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона».
Последствием запрета залога земли стало практически полное отсутствие долгосрочного кредитования в сельском хозяйстве. Если краткосрочное (сезонное) кредитование осуществляется, хотя и далеко в недостаточном масштабе, то долгосрочное кредитование практически отсутствует.
В условиях рыночной экономики долгосрочное кредитование может осуществляться только в условиях гарантии возврата кредитных средств под залог недвижимости. В отсутствии залога земельных участков сельскому хозяйству практически нечего предоставить в залог: здания ферм очень редко могут считаться обеспечением кредита, поголовье и урожай принимается в залог только при краткосрочном и среднесрочном кредитовании. Между тем, любое развитие производства требует «долгих денег», то есть нуждается в долгосрочном кредитовании, что требует предоставления залога. Конечно, птицефабрики могут иметь в составе ликвидных активов недвижимость, которая может быть заложена в банк для получения долгосрочного кредита; то же касается и тепличных хозяйств. Но для подавляющего числа сельхозпредприятий единственной возможностью получить долгосрочный кредит является залог земли.
Государственной Думе нового созыва предстоит принять изменения и дополнения к Земельному законодательству Российской Федерации, Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Существует несколько вариантов таких поправок. Наибольшей полнотой и проработанностью обладает проект поправок, разработанный Правительством Российской Федерации. Он предусматривает следующие коренные, ключевые для всех предприятий изменения и дополнения:
- отсрочку на два года переоформление новых форм землепользования для промышленных предприятий (с 01.01.2004г. до 01.01.2006г.);
- предоставление рассрочек выкупа земельных участков на срок от 6 до 10 лет – этого недостаточно, но как первый шаг в развитии земельной ипотеки значительно улучшит экономическое положение таких предприятий.
Более подробно про услуги
агентства
Вам расскажут наши специалисты по телефону: |
