|
Теперь отвлечемся немного от грустной истории г-на N, равно как и от перечня причин, препятствующих получению миллиона от государства, и скажем пару слов о том, как, с точки зрения профессионалов рынка недвижимости, можно обезопасить себя от подобного казуса.
Помимо ожидаемой рекомендации обращаться в проверенное агентство с хорошей репутацией, есть еще несколько добрых советов о том, как вести себя, чтобы в случае, если дурное все-таки случится, не доказывать, что «ты не верблюд», то есть что ты живешь в данной квартире на законных основаниях. Для защиты своих прав приобретатель должен доказать свою добросовестность (то есть подтвердить, что предпринял все возможные действия для проверки законности сделки, проверил права и полномочия продавца на распоряжение квартирой, удостоверился в отсутствии ограничений, запретов на продажу квартиры).
По словам эксперта, для того чтобы доказать свою добросовестность как приобретателя, потребуются следующие действия:
1) Получение выписки из ЕГРП**, в которой содержится описание квартиры (адрес, площадь), Ф.И.О. собственника, информация об отсутствии или наличии ограничений (обременений) права собственности, арестов, правопритязаний, заявленных в судебном порядке правах требования на квартиру. Выписку из ЕГРП, уплатив госпошлину и предъявив документ, удостоверяющий личность, может получить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии любое лицо и на любой объект недвижимости. Т. е. любой покупатель квартиры может получить указанную выписку и, следовательно, своевременно (до покупки квартиры) получить информацию, например, о правопритязаниях на квартиру третьих лиц.
2) Покупатель, у которого имеются сомнения в способности продавца понимать значение своих действий и руководить ими, вправе попросить продавца предоставить справки из психо- и (или) наркологического диспансеров по месту регистрации продавца либо провести освидетельствование врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о состоянии продавца на момент совершения сделки. Рекомендация довольно банальная, но пренебрегать ею не следует, особенно если, как в нашем примере, один из участников сделки действует по доверенности.
3) Покупатель должен получить документы, подтверждающие произведение расчетов по сделке (расписка продавца о получении денежных средств за проданную квартиру, написанная продавцом собственноручно).
4) Есть еще один инструмент защиты: страхование рисков утраты права собственности (титульное страхование), в том числе предусматривающее выплату страхового возмещения в случае истребования имущества от добросовестного приобретателя. Правда, титульное страхование в классическом западном понимании (пожизненное, бессрочное, без лимита ответственности, с целой палитрой рисков, а не только на утрату права собственности) у нас в стране пока не практикуется.
«Единственный практический вариант на сегодняшний день – полное страхование титула, когда в случае утраты права собственности на недвижимость вам компенсируются все затраты на ее приобретение. К сожалению, не самый популярный способ. Останавливает высокая цена страховки – порядка 3% от стоимости квартиры (в зависимости от страховых опций). К тому же, предлагая страхование, риэлтеры рискуют получить от покупателя вопрос: «А вы разве не уверены в чистоте продаваемой вами квартиры?» и отказ от сделки. – В действительности гарантировать «чистую» сделку может только информация в реестре сделок в Регистрационной службе.
Но эта информация закрыта и может быть обнародована только по решению суда. Что, в частности, резко контрастирует с западной практикой, где в области оформления сделок существует полная прозрачность. Самым защищенным добросовестный покупатель чувствует себя на Кипре, где заключенную сделку с недвижимостью расторгнуть практически невозможно». Покупатель, заключая договор купли-продажи квартиры, должен быть очень внимателен. Прежде всего, стоит самостоятельно уточнить местонахождение квартиры, так как нередки случаи введения покупателя в заблуждение относительно реального адреса квартиры (путем обмана, замены близлежащих указателей и проч). – Далее стоит обратиться к юристу с просьбой о консультации и подготовке проекта договора. Консультация поможет покупателю понять, каким в его случае будет механизм покупки квартиры, какие могут быть при этом риски, и, как их можно минимизировать.
Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры позволит снизить риски признания последнего недействительным в силу противоречия закону. Кроме того, в указанном случае покупателю будет предоставлена возможность потребовать у юриста возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением своих обязанностей».
Более подробную информацию
по теме: купить квартиру в Ярославле
Вам расскажут наши специалисты
по телефону:
|
