К сожалению, утрата права собственности добросовестным приобретателем* квартиры – случай для нашего рынка недвижимости не исключительный: именно таким образом несколько десятков семей ежегодно теряют жилье. Вот пример из жизни: гражданин N покупает вторичное жилье, право собственности, как положено, регистрирует в ФРС. Проходит 2 года, и выясняется, что один из предыдущих собственников квартиры не понимал своих действий в момент сделки, выдавая доверенность посреднику. Более того, и это еще хуже, не понимал он своих действий и при более ранней приватизации квартиры.

Итог: судом признается недействительным договор приватизации, N лишается права собственности, а троих продавцов обязывают вернуть полученные по сделке суммы. И ситуацию покупателя можно считать еще приемлемой, если в договоре была написана полная сумма, а если – ну как чаще всего бывает – сумма в пределах 1 млн руб. (с целью уменьшения налогообложения)?

Значит ли это, что надо отказываться от любой сделки, в которой фигурируют доверенности? Конечно же, нет: это нормальный инструмент, и чаще, чем в недвижимости, по доверенности действуют, разве что продавая автомобиль. Тем более что, если бы речь шла только о недействительной доверенности на сделке, наш N утратил бы только право собственности на долю одного из трех сособственников. Плохо другое: в рассмотренном нами примере с момента, когда продавцов-обманщиков обязали вернуть полученные по сделке деньги, прошло уже полтора года, а несчастный покупатель пока что не увидел ни копейки. При этом, что характерно, уже лишился квартиры. Что конструктивного он может сделать в таком случае?

Есть один законный способ вернуть часть утраченных средств, призвав на помощь государство. Согласно федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 31.1) добросовестный приобретатель*, от которого, говоря юридическим языком, «было истребовано жилое помещение», имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Но, правда, этот законный способ имеет порядочное количество сопутствующих «но».

Добросовестность покупателя имеет юридическое значение лишь при предъявлении к нему виндикационного иска. В случае предъявления к покупателю иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности добросовестность значения не имеет. Приобретатель жилья, утративший право собственности в силу виндикации или реституции, вправе рассчитывать на компенсацию потерь со стороны государства только в том случае, когда данное возлагается на государство законом, добавляет юрист.

В общем случае государство не обязано компенсировать потери частных лиц от сделок друг с другом. На сегодняшний день споры о виндикации (Виндикационный иск, виндикация (от лат. vim dicere – «объявляю о применении силы») – иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения). недвижимого имущества, равно как и споры о признании договоров на отчуждение недвижимого имущества недействительными и применении последствий их недействительности, являются довольно распространенными.

Процент утративших право собственности добросовестных приобретателей жилья также довольно высокий. Среди причин такой ситуации можно выделить следующие: злонамеренные действия продавца, несовершенство российской правовой системы, отсутствие надлежащей преддоговорной работы, особенности рассмотрения подобных дел в судах общей юрисдикции и другие.

  Узнать подробнее  

Более подробную информацию по теме: купить квартиру в Ярославле
Вам расскажут наши специалисты по телефону:

(4852) 73-06-81 (многоканальный).